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时间: 2022_04_27
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中央多次强调支持合理住房需求释放,各部委亦积*表态释放维稳信号,各地政府落实因城施策,供需两端政策优化调整力度均有所加大,如优化限购、降低首付比例、优化限售、发放购房补贴、降低房贷利率等,但部分地区疫情反复,政策调控效果并未明显显现,购房者置业情绪尚未得到实质修复,市场活跃度仍不足。值得关注的是,在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下,宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开,部分热点城市市场出现企稳迹象,近期楼市正在发生一些积*变化!

变化一:楼市因城施策主线下,政策力度继续加大

从宏观环境上看,经济新的下行压力加剧,“稳增长”政策仍有进一步发力空间。2022年一季度,我国GDP增长4.8%,宏观经济整体平稳运行,但受国际地缘政治变化、美联储加息通道开启、国内多地疫情反复等因素影响,内外部环境复杂多变,不稳定不确定性加大,我国经济下行压力进一步加剧。楼市正在发生这些变化,上海平面设计公司排名、上海高端设计公司有哪些、上海图文设计有限公司、上海知名广告公司有哪些3月,社会消费品零售总额同比下降3.5%,房地产开发投资额同比下降2.4%,微观主体经营、居民就业等均面临较大压力。在“稳增长”目标下,中央强调“政策举措要靠前发力、适时加力,已出台的要尽快落实到位,明确拟推出的尽量提前,同时研究准备新的预案”。4月15日,央行全面“降准”;18日,央行、外汇局发布金融纾困23条举措,加大对实体经济的支持力度,对冲不确定性因素带来的影响。短期来看,宏观政策仍有进一步发力空间。房地产调控方面,“稳楼市”政策不断落地,因城施策主线下,各地优化调整政策的力度加大。根据中指监测,今年截*4月24日,上海动画宣传片上海课件动画、上海产品演示动画、上海动画视频制作全国已有近90城(不含网传城市)出台房地产政策百余条,主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。表:2022年以来各地因城施策具体举措

4月以来,各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点:

一是政策的落地节奏加快。4月截*24日,50余城(城市与一季度有重复)出台房地产相关政策超70条,明显高于前三个月。2022年以来各地优化调整房地产相关政策的频次(4月截*24日)二是政策向限购、限贷、限售等方向延伸,优化调整力度加大。3月1日郑州优化限购、限贷等政策,并重启货币化安置后,4月以来,多地跟进调整相关政策,截*24日,已有超30城政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容,而以往各地政策更多地聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。三是城市向热点一二线城市扩围。4月,上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛,或降低限售年限,热点一二线城市调控政策优化,向市场释放了积*信号。

4月18日,央行释放个人住房商业贷款政策利好,提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求”,预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率,优化“认房认贷”标准,多数城市的首套房贷利率有望降*基准线4.6%,二套降*5.2%。变化二:置业需求仍在,计划半年内购房的人群占比持续提升2021年3月以来置业调查受访者计划购房时间分布从置业计划上看,2022年以来购房者置业计划逐步提前,2月计划半年内购房的占比提升*19%,3月继续增加*21%;而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势,由此可见,购房置业需求并未消失,随着信贷环境和调控政策持续改善下,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳,这部分需求有望逐步释放。另外,从房价预期上看,2022年以来受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势,房价稳定预期逐步增强,2月受访者预期房价稳定占比为48%,环比提升5个百分点,3月占比继续增加*54%,房价预期呈现企稳态势,房价的逐渐企稳有利于市场情绪修复。

变化三:整体市场波动调整,预期仍弱,城市分化是必然,个别城市市场有所修复图:2022年以来重点60城商品住宅周度成交面积及同比走势根据中指数据,2022年2月底、3月底,重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象,但受多地疫情反复、各地政策力度不及预期等因素影响,市场企稳态势未能延续,购房者置业情绪未得到实质性改善。同时,因疫情反复,部分地区经济承压,居民收入预期转弱,也对楼市预期造成一定影响。第16周重点城市交易面积环比虽有回升,但*对规模仍处较低位,疫情的多点散发仍拖累购房需求释放。分化会是未来市场的主旋律。从政策效果来看,部分地区虽然放松了限制性政策,但短期市场效果有限,与此同时,个别热点城市市场情绪有所修复,新房、二手房成交规模整体呈回升态势,房价稳中有涨。


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