中央多次强调支持合理住房需求释放，各部委亦积*表态释放维稳信号，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大，如优化限购、降低首付比例、优化限售、发放购房补贴、降低房贷利率等，但部分地区疫情反复，政策调控效果并未明显显现，购房者置业情绪尚未得到实质修复，市场活跃度仍不足。值得关注的是，在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下，宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开，部分热点城市市场出现企稳迹象，近期楼市正在发生一些积*变化！

变化一：楼市因城施策主线下，政策力度继续加大

从宏观环境上看，经济新的下行压力加剧，“稳增长”政策仍有进一步发力空间。2022年一季度，我国GDP增长4.8%，宏观经济整体平稳运行，但受国际地缘政治变化、美联储加息通道开启、国内多地疫情反复等因素影响，内外部环境复杂多变，不稳定不确定性加大，我国经济下行压力进一步加剧。楼市正在发生这些变化,上海平面设计公司排名、上海高端设计公司有哪些、上海图文设计有限公司、上海知名广告公司有哪些3月，社会消费品零售总额同比下降3.5%，房地产开发投资额同比下降2.4%，微观主体经营、居民就业等均面临较大压力。在“稳增长”目标下，中央强调“政策举措要靠前发力、适时加力，已出台的要尽快落实到位，明确拟推出的尽量提前，同时研究准备新的预案”。4月15日，央行全面“降准”；18日，央行、外汇局发布金融纾困23条举措，加大对实体经济的支持力度，对冲不确定性因素带来的影响。短期来看，宏观政策仍有进一步发力空间。房地产调控方面，“稳楼市”政策不断落地，因城施策主线下，各地优化调整政策的力度加大。根据中指监测，今年截*4月24日，上海动画宣传片、上海课件动画、上海产品演示动画、上海动画视频制作全国已有近90城（不含网传城市）出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。表：2022年以来各地因城施策具体举措

4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点：

一是政策的落地节奏加快。4月截*24日，50余城（城市与一季度有重复）出台房地产相关政策超70条，明显高于前三个月。2022年以来各地优化调整房地产相关政策的频次（4月截*24日）二是政策向限购、限贷、限售等方向延伸，优化调整力度加大。3月1日郑州优化限购、限贷等政策，并重启货币化安置后，4月以来，多地跟进调整相关政策，截*24日，已有超30城政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往各地政策更多地聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。三是城市向热点一二线城市扩围。4月，上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积*信号。

4月18日，央行释放个人住房商业贷款政策利好，提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”，预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准，多数城市的首套房贷利率有望降*基准线4.6%，二套降*5.2%。变化二：置业需求仍在，计划半年内购房的人群占比持续提升2021年3月以来置业调查受访者计划购房时间分布从置业计划上看，2022年以来购房者置业计划逐步提前，2月计划半年内购房的占比提升*19%，3月继续增加*21%；而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势，由此可见，购房置业需求并未消失，随着信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，这部分需求有望逐步释放。另外，从房价预期上看，2022年以来受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势，房价稳定预期逐步增强，2月受访者预期房价稳定占比为48%，环比提升5个百分点，3月占比继续增加*54%，房价预期呈现企稳态势，房价的逐渐企稳有利于市场情绪修复。

变化三：整体市场波动调整，预期仍弱，城市分化是必然，个别城市市场有所修复图：2022年以来重点60城商品住宅周度成交面积及同比走势根据中指数据，2022年2月底、3月底，重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象，但受多地疫情反复、各地政策力度不及预期等因素影响，市场企稳态势未能延续，购房者置业情绪未得到实质性改善。同时，因疫情反复，部分地区经济承压，居民收入预期转弱，也对楼市预期造成一定影响。第16周重点城市交易面积环比虽有回升，但*对规模仍处较低位，疫情的多点散发仍拖累购房需求释放。分化会是未来市场的主旋律。从政策效果来看，部分地区虽然放松了限制性政策，但短期市场效果有限，与此同时，个别热点城市市场情绪有所修复，新房、二手房成交规模整体呈回升态势，房价稳中有涨。